INMOBILIARIA JMK®
Manual de Cumplimiento SUGEF v1
Servicios Inmobiliarios Real Estate JMK S.R.L.
Cédula jurídica 3-102-935319
Servicios Inmobiliarios Real Estate JMK S.R.L.
Cédula jurídica 3-102-935319
Versión: 1.0
Fecha de emisión: 18 de noviembre de 2025
Marco legal principal: Ley N.° 7786 (Ley sobre Estupefacientes, Sustancias Psicotrópicas, Drogas de Uso No Autorizado, Actividades Conexas, Legitimación de Capitales y Financiamiento al Terrorismo), Artículos 14, 15 y 15 BIS; Reglamento de los artículos 15 bis y 15 ter de la Ley 7786; Acuerdo SUGEF 11-18 y demás normativa prudencial emitida por el CONASSIF.
Documento relacionado: Código de Ética v1 de Inmobiliaria JMK (5 de setiembre de 2026), del cual este Manual desarrolla los procedimientos operativos.
Aprobado por: Gerencia General
El presente Manual de Cumplimiento desarrolla, en forma operativa, los principios establecidos en el Código de Ética de Servicios Inmobiliarios Real Estate JMK S.R.L. ("Inmobiliaria JMK" o "la Agencia") y regula los procedimientos internos que la Agencia debe seguir para dar cumplimiento a sus obligaciones como sujeto obligado inscrito ante la Superintendencia General de Entidades Financieras (SUGEF), en materia de prevención de la legitimación de capitales, el financiamiento al terrorismo y el financiamiento de la proliferación de armas de destrucción masiva (en adelante, "LC/FT/FPADM").
Su objetivo es servir de guía práctica para la Gerencia, los agentes y colaboradores de la Agencia en la identificación de clientes, la evaluación del riesgo de las operaciones, la detección de señales de alerta y el reporte oportuno de actividades sospechosas ante la Unidad de Inteligencia Financiera del Instituto Costarricense sobre Drogas (UIF-ICD).
Este Manual aplica a la Gerencia General, a todos los agentes y corredores que operan bajo la marca JMK Inmobiliaria, y a cualquier colaborador que intervenga en la promoción, negociación o cierre de operaciones de compraventa, alquiler, cesión o desarrollo de bienes inmuebles gestionadas por la Agencia, sin distinción del monto o la modalidad de pago de la operación.
La Gerencia General de Inmobiliaria JMK, representada por Carlos Andrés Alfaro Camacho, es responsable de aprobar este Manual y el Código de Ética, asignar los recursos necesarios para su cumplimiento, y responder ante la SUGEF por el estado del programa de cumplimiento de la Agencia.
Conforme a su categorización de riesgo ante la SUGEF, la Agencia mantendrá designada ante dicha Superintendencia a una persona de enlace o, cuando la categoría lo exija, a un Oficial de Cumplimiento formal. Mientras no se formalice un nombramiento independiente, la Gerencia General asume esta función, con las siguientes responsabilidades:
Los agentes de la Agencia son responsables de aplicar la política "Conozca a su Cliente" en cada operación que gestionen, de recabar la documentación descrita en los Anexos A y B, y de comunicar de inmediato a la persona de enlace u Oficial de Cumplimiento cualquier situación que genere sospecha razonable.
Ningún agente de la Agencia iniciará una gestión formal de compra, venta o alquiler sin haber aplicado, como mínimo, los siguientes pasos de debida diligencia:
La Agencia no aceptará negociar con sociedades que emitan o mantengan acciones al portador, ni iniciará relaciones comerciales con clientes que se nieguen a suministrar la documentación mínima requerida en este Manual.
La Agencia clasificará cada operación según el nivel de riesgo resultante de la combinación de los siguientes factores: perfil del cliente, tipo de producto o servicio inmobiliario, canal de contacto y zona geográfica de la operación. La siguiente matriz orienta la clasificación:
| Factor de riesgo | Riesgo bajo | Riesgo medio | Riesgo alto |
|---|---|---|---|
| Cliente | Persona física residente, actividad económica clara y verificable | Persona jurídica nacional con estructura societaria simple | Cliente no residente, estructura societaria compleja, PEP o representación por apoderado sin justificación clara |
| Forma de pago | Transferencia bancaria nacional o financiamiento formal | Combinación de fuentes de pago debidamente documentadas | Pagos en efectivo por montos significativos, fondos de origen no verificable |
| Zona geográfica | Operación dentro de Costa Rica con contraparte nacional | Cliente extranjero residente con historial verificable en el país | Fondos provenientes de jurisdicciones de alto riesgo o no cooperantes según listas internacionales |
| Tipo de operación | Compraventa o alquiler de vivienda para uso propio | Inversión inmobiliaria con fines de renta | Operaciones de reventa rápida (flipping), cesiones de contrato o compras a través de terceros sin vínculo evidente con el beneficiario final |
Las operaciones clasificadas como riesgo alto requerirán la aplicación de debida diligencia reforzada conforme al Anexo B y la autorización expresa de la Gerencia General antes de continuar la negociación.
Los agentes deberán prestar especial atención a las siguientes situaciones, sin que la lista sea taxativa:
Antes de formalizar una relación de negocios, la persona de enlace u Oficial de Cumplimiento verificará que el cliente, sus representantes y, cuando corresponda, su beneficiario final, no aparezcan en las listas de sanciones del Consejo de Seguridad de las Naciones Unidas, listas de la Oficina de Control de Activos Extranjeros (OFAC) u otras listas restrictivas de uso común en Costa Rica. Esta verificación se repetirá de forma periódica mientras se mantenga vigente la relación comercial con el cliente.
Todo agente o colaborador que identifique una operación, intento de operación o patrón de conducta que resulte inusual o que genere sospecha razonable de vinculación con LC/FT/FPADM, deberá reportarlo de inmediato y por escrito a la persona de enlace u Oficial de Cumplimiento, indicando los hechos observados y la documentación disponible.
La persona de enlace u Oficial de Cumplimiento evaluará el caso en un plazo razonable y, de resultar procedente, elaborará y remitirá el Reporte de Operación Sospechosa directamente a la UIF-ICD, sin necesidad de autorización previa del cliente ni de terceras entidades involucradas en la operación. Esta es una obligación propia e indelegable de Inmobiliaria JMK como entidad supervisada por la SUGEF, y se mantiene vigente incluso cuando en la operación participen bancos, notarios u otras entidades externas.
Ningún agente o colaborador podrá informar al cliente, a la contraparte o a terceros no autorizados que una operación ha sido objeto de análisis interno o de un Reporte de Operación Sospechosa. El incumplimiento de esta disposición constituye una falta grave conforme al régimen disciplinario interno y puede acarrear responsabilidad legal personal conforme a la Ley 7786.
Para determinadas gestiones —estudios registrales, formalización notarial, trámites bancarios de financiamiento, avalúos o transferencias de fondos— la Agencia puede apoyarse en terceras entidades y profesionales externos (entidades financieras supervisadas, notarios públicos, casas de avalúos, entre otros). La intervención de dichas terceras entidades no traslada ni delega la responsabilidad legal de Inmobiliaria JMK como sujeto obligado supervisado por la SUGEF: la Agencia asume directamente, con recursos y personal propios, el deber de análisis y de reporte de operaciones sospechosas ante la UIF-ICD.
La documentación de debida diligencia del cliente, los soportes de las operaciones realizadas y los análisis internos de operaciones inusuales o sospechosas se conservarán por el plazo que establezca la normativa vigente, y estarán disponibles para su exhibición ante la SUGEF, la UIF-ICD o cualquier otra autoridad competente que los requiera.
La Agencia impartirá capacitación periódica a sus agentes y colaboradores sobre los alcances de este Manual, el Código de Ética, la Ley 7786 y su normativa conexa, así como sobre las señales de alerta descritas en la Sección 8. Se dejará constancia escrita de cada capacitación impartida, incluyendo fecha, contenido y personal participante.
La Gerencia General promoverá una revisión periódica, interna o externa, del funcionamiento del programa de cumplimiento descrito en este Manual, con el fin de verificar su efectividad y su adecuación a la normativa vigente, dejando constancia de los hallazgos y las medidas correctivas adoptadas.
Inmobiliaria JMK mantendrá vigente su inscripción ante la SUGEF conforme al Artículo 15 de la Ley 7786 y al Acuerdo SUGEF 11-18, atenderá oportunamente los requerimientos de información de dicha Superintendencia, y actualizará su categorización de riesgo y la designación de su persona de enlace u Oficial de Cumplimiento cuando la SUGEF así lo notifique.
El incumplimiento de las disposiciones de este Manual por parte de cualquier agente o colaborador dará lugar a las medidas disciplinarias internas que la Gerencia estime pertinentes, sin perjuicio de las responsabilidades civiles, administrativas o penales que puedan corresponder conforme a la legislación costarricense.
Este Manual entra en vigencia a partir de su fecha de emisión y será revisado y actualizado por la Gerencia de Inmobiliaria JMK de forma periódica, o cuando se produzcan reformas legales o reglamentarias en materia de prevención de LC/FT/FPADM que así lo requieran.
| Documento | Detalle |
|---|---|
| Identificación | Copia de cédula de identidad vigente |
| Actividad económica | Declaración de la actividad económica y, cuando aplique, constancia de inscripción ante la Administración Tributaria |
| Origen de fondos | Documento de respaldo del origen de los fondos a utilizar en la operación (estado de cuenta, carta patronal, constancia de ingresos, entre otros) |
| Personas jurídicas | Certificación de personería jurídica vigente y composición del capital social, cuando el cliente sea una sociedad |
Cuando el cliente sea una persona física o jurídica extranjera, o no residente fiscal en Costa Rica, se aplicará un nivel reforzado de debida diligencia y se solicitará, además de la identificación básica del Anexo A, la siguiente documentación de respaldo:
| Categoría | Documento requerido |
|---|---|
| Documentación general | Estados de cuenta bancarios de los últimos 6 meses (registros completos) |
| Documentación general | Declaraciones de impuesto sobre la renta de los últimos dos años, completas (Estados Unidos: formularios 1040; Canadá: T1 General / Notice of Assessment (NOA)) |
| Documentación general | Copia clara de la página biográfica del pasaporte vigente |
| Documentación general | Copia clara de ambos lados de la licencia de conducir |
| Asalariados | Carta de trabajo indicando salario, puesto y antigüedad laboral |
| Asalariados | Comprobantes de pago (pay stubs) recientes, cuando sean solicitados |
| Independientes / cuenta propia | Estado de ingresos certificado por contador público autorizado (CPA), que cubra los últimos 12 meses |
| Pensionados / jubilados | Carta oficial de verificación de pensión o beneficio de seguro social |
Requisito obligatorio antes de iniciar cualquier gestión de compra, venta o alquiler: todo cliente de Inmobiliaria JMK debe completar y firmar el formulario de Declaración de Debida Diligencia / Conozca a su Cliente disponible en el siguiente enlace:
https://forms.realestatejmk.com/ezcifu
Mediante dicha firma, el cliente declara bajo su responsabilidad la veracidad de la información suministrada (identidad, actividad económica, origen de los fondos y, cuando aplique, identificación del beneficiario final), y autoriza a Inmobiliaria JMK a conservar y, en caso de ser requerido por la autoridad competente, remitir dicha información en cumplimiento de la Ley 7786 y su normativa conexa.
Ningún agente de la Agencia formalizará una oferta, promesa de compraventa, contrato de corretaje o cierre de negociación sin contar previamente con este formulario debidamente completado.